? Предварительный договор — это соглашение, стороны которого обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, указанных в предварительном.
Основная обязанность, которую порождает предварительный договор, — заключить основной договор.
Например, Вы пока не можете определиться с некоторыми условиями договора аренды. В такой ситуации можно заключить предварительный договор. Он обязывает стороны вступить в переговоры и заключить основную сделку.
Рассмотрим варианты, которые могут это обеспечить.
1️⃣ Неустойка.
Вы можете предусмотреть неустойку за уклонение от заключения основного договора (на этот счет есть позиция ВС РФ), но нужно знать, что если основной договор все же будет заключен, суд может отказать во взыскании неустойки (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 № 13585/12).
↘️ Пример пункта в предварительном договоре:
«Сторона считается уклоняющейся от заключения основного договора, если она заключила с третьим лицом договор (в том числе предварительный) купли-продажи, дарения, аренды, ссуды, найма или залога недвижимости, которую должна была передать потерпевшей стороне по основному договору».
2️⃣ Штраф.
Вместо неустойки можно закрепить в предварительном договоре взыскание штрафа за уклонение или отказ от заключения договора.
↘️ Пример пункта в предварительном договоре:
«Сторона, которая немотивированно отказывается от договора, должна выплатить другой стороне компенсацию в размере 30 000 (Тридцать тысяч) руб. не позднее даты отказа, указанной в уведомлении».
3️⃣ Задаток.
Чтобы обеспечить предварительный договор задатком, нужно составить соглашение о нем и уплатить согласованную сумму. Это будет доказывать заключение договора и обеспечивать его исполнение (п. 1 ст. 380 ГК РФ). То есть, должен быть ещё один документ под названием «Соглашение о задатке».
Задаток будущего плательщика зачисляется в счет цены по заключенному основному договору.
? Нюансы:
А) Аванс.
Можно ли прописать аванс в предварительном договоре?
Оплата (аванс) по предварительному договору, например, купли-продажи может привести к квалификации договора как основного (Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49).
По другим договорам такая позиция ВАС РФ или Верховным Судом РФ не была сформулирована.
Б) Обеспечительный платеж.
Обеспечительный платеж может обеспечивать только исполнение денежного обязательства, в том числе будущего (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). А обязательство заключить основной договор таковым не является.
❗️Важно знать, что существует еще такой документ, который называется соглашение о намерениях. Например, соглашение о намерениях заключить договор аренды недвижимого имущества. В чем его сущность и в чем отличие от предварительного договора – расскажу в следующей статье.
